Zamierzam kupić nieruchomość. Wiem, że ważne jest, aby zapoznać się przed popisaniem umowy z treścią księgi wieczystej takiej nieruchomości, aby mieć pewność, że kupuje się ją bez obciążeń. Czy prawdą jest, że takie obciążenia mogą istnieć na nieruchomości, nawet jeśli nie zostały wykazane w księdze wieczystej?
Pytanie dotyczy zakresu ochrony, która wynika z rękojmi publicznej wiary ksiąg wieczystych. Ochrona ta polega na tym, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Chodzi zatem o to, aby nabywającemu nieruchomość zagwarantować w możliwie największym zakresie pewność, że nabywa nieruchomość w sposób bezpieczny. Reguluje to art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2023 r. poz. 1984).
Ochrona ta nie działa m.in. przeciwko:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
2) prawu dożywocia,
3) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.
Warto pamiętać, że rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub skardze kasacyjnej oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Taka wzmianka lub ostrzeżenie powinny jednak stanowić wskazówkę, że w treści księgi wieczystej mogą znajdować się nie do końca wiarygodne informacje o stanie prawnym nieruchomości. Dla potencjalnego nabywcy taka wiedza jest niezwykle ważna. Powinien on dokładniej sprawdzić stan prawny nieruchomości, zanim zdecyduje się na podpisanie stosownej umowy.
Ostrzeżenie, o którym mowa (ujawnione w działach księgi wieczystej), nie obala domniemania prawnego z art. 3 omawianej ustawy, a więc domniemania zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Skutki ostrzeżenia polegają jedynie na wyłączeniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych ustanowionej w art. 5 ustawy o księgach wieczystych... (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 kwietnia 2020 r., sygn. akt VII SA/Wa 353/20).
Ochrona wynikająca w rękojmi publicznej wiary ksiąg wieczystych nie działa w każdym przypadku.
